Меню

Крытый ток в упвс

prodazhacen

prodazhacen

Конец эпохи УПВС — инвентаризационная стоимость будет считаться по новому. prodazhacen 16 ноября, 2012

сборник упвс 26

«Определение инвентаризационной стоимости производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (изданы в 1970-1971 годах) с ее последующим пересчетом в уровень цен текущего года, что приводит к ее полному несоответствию рыночной стоимости объектов недвижимости. » — так говорится в Пояснительной записке

к проекту приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка расчета инвентаризационной стоимости находящихся в собственности физических лиц объектов недвижимости, признаваемых объектами обложения налогом на имущество физических лиц».

Глава комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олег Скуфинский пошел несколько дальше и назвал методику БТИ — «явным анахронизмом».

Теперь инвентаризационную стоимость предполагается считать по следующей формуле: Инвентаризационная стоимость находящихся в собственности физических лиц объектов капитального строительства определяется как произведение кадастровой стоимости объекта капитального строительства и коэффициента равного 0,03.

Историческая справка:

налог по кадастру

Что такое инвентаризационная стоимость. Считаем два кирпича, пять брёвен, лист шифера. Объём или площадь, коэффициенты (к чему-то привязанные — к хрущёвскому рублю). Далее берём ВСН53-86 — вместо инструмента «глаз — ватерпас» (ВСН-то рекомендует инструментальный контроль трещин, гниения и т.д.). тем не менее получили инструментальное измерение конструкции. Пусть на подвязочках — допущениях, рекомендованных коэффициентах.

Что есть кадастровая стоимость в текущем состоянии. Массовое измерение средних величин с объектом не связанных — он-то на рынке не позиционировался. На соседней улице центральное отопление, вода в дом, газификация и улица асфальтирована. А здесь грейдер по улице лет 20 не ходил. Там дом под ондулином, а здесь в землю врос. Сосед 80% ЗУ под застройки беседки, там гаражи и проч. А здесь с огорода бы картошки да капусты на зиму собрать. А кадастровая стоимость установлена равная. Массовая оценка не видит разницы.

Теперь 3% налога. При хорошем здоровье и доживании налог на счастливую жизнь собирает до двух кадастровых стоимостей в казну (1 / 0,03)= 33,3 года.

Источник

Крытый ток в упвс

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (далее Сборники УПВС) содержат информацию об удельной стоимости строительства зданий в ценах на 1969 год в разрезе различных отраслей народного хозяйства. Отметим некоторые особенности применения Сборников УПВС:

  • Сборники УПВС рекомендуется применять только для оценки стоимости строительства зданий, построенных до 2000 года
  • Удельная расценка стоимости строительства зданий устанавливается за 1 куб.м. строительного объема зданий
  • Удельная расценка стоимости строительства зданий не включает в себя НДС
  • Удельная расценка стоимости строительства зданий зависит от эффекта масштаба (чем больше строительный объем здания, тем удельная расценка ниже, при прочих равных условиях)

Для целей оценки рыночной стоимости зданий административного и производственно-складского назначения, как правило, основными ценообразующими факторами выступают:

  • Наличие отопления (для производственно-складских зданий)
  • Материал стен и перекрытий (для производственно-складских зданий)
  • Материал стен (для административно-бытовых зданий)
  • Размер зданий (действие эффекта масштаба)

Информация Сборников УПВС, учитывающая отдельные специфические особенности зданий в различных отраслях народного хозяйства, для целей оценки универсальных производственно-складских и административных зданий, является избыточной. Целью данного исследования является установление эмпирических зависимостей для расчета усредненных значений УПВС универсальных административно-бытовых и производственно-складских зданий от фактора строительного объема зданий. В ходе исследования была произведена группировка зданий в зависимости от значений значимых ценообразующих факторов, для каждой из групп из Сборников УПВС подобраны подходящие аналоги. По подобранным аналогам рассчитаны формулы зависимости УПВС зданий от их строительного объема. Исходный расчетный файл размещен по данной ссылке.

В результате исследований получены следующие эмпирические зависимости для расчета усредненных значений УПВС для универсальных административно-бытовых, производственно-складских, а также сельскохозяйственных зданий.

Читайте также:  Калибратор тока программируемый п321 руководство по эксплуатации

Image Hosted by PiXS.ru На основании полученных формул возможно также обосновать значения поправок на наличие отопления, на материал стен и перекрытий. Например, оценим стоимость строительства универсальных производственно-складских зданий со следующими объемно-планировочными особенностями для условий строительства в Республике Татарстан:

  • Общая площадь здания: 1000 кв.м.
  • Площадь застройки здания: 1200 кв.м.
  • Высота здания: 6 метров
  • Строительный объем здания: 7200 куб.м.

Сводный индекс изменения цен СМР для Республики Татарстан за период 01.01.1969 — 01.11.2017 г. составляет 136,123. Коэффициент учета НДС составляет 1,18.

Расчет корректирующего коэффициента на наличие отопления для производственно-складских зданий

Показатель Объект №1 Объект №2
Тип объекта недвижимости Производственно-складские здания отапливаемые — здания с каменными стенами и ж/б перекрытиями Складские здания неотапливаемые — здания с каменными стенами и ж/б перекрытиями
Общая площадь здания, кв.м. 1000 1000
Строительный объем здания, куб.м. 7200 7200
Формула расчета УПВС УПВС = 146,39 * Vстр -0,28 УПВС = 72,22 * Vстр -0,21
Стоимость строительства 1 куб.м. здания в ценах на 1969 год., руб. 12,17 11,18
Индекс изменения цен СМР за период 1.01.1969 — 01.12.2017 136,123 136,123
Коэффициент НДС 1,18 1,18
Стоимость замещения здания в ценах 01.11.2017 г. (с учетом НДС 18%), руб. 14 074 617 12 929 681
Удельная стоимость замещения здания, руб./кв.м. 14 075 12 930
Стоимостной коэффициент наличия отопления 1,00 0,92

Расчет корректирующего коэффициента на материал стен и перекрытий для производственно-складских зданий

Источник



К вопросу применения сборников УПВС-69 для оценки объектов капитального строительства в современных условиях

Финансы и банковские услуги Политика в России Капитал Строительные работы Управления капитального строительства Капитальные строения Социальная инфраструктура Строительство жилья Оценочная деятельность Объекты капитального строительства Капитальное строительство

канд. техн. наук

К вопросу применения сборников УПВС-69

для оценки объектов капитального строительства

в современных условиях

Вопрос корректного применения сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, введенных с 1 января 1969 г., (далее – УПВС-69), затрагивает интересы большинства оценщиков, использующих или пытающихся использовать сборники для оценки объектов капитального строительства (ОКС).

Запрета на использование устаревших сборников не существует, однако применение их не приветствуется. Это и понятно: с 70-х годов прошлого века произошли серьезные изменения в технологиях строительного производства, в использовании новых строительных машин, механизмов и материалов, и, соответственно, в системе ценообразования и сметного нормирования. Эти изменения реализованы в новых сметных нормах прямых затрат, а также в новой структуре косвенных затрат: накладных расходах, сметной прибыли, прочих затрат по главам 1, 8-12 сводного сметного расчета (далее – ССР).

В то же время многие специалисты отмечают высокий уровень профессионализма, надежность, доступность и простоту использования сборников УПВС-69, что их выгодно отличает от современных сборников УПСС.

Напрашивается вопрос, нельзя ли учесть хотя бы часть изменений путем корректировки показателей УПВС-69? Если в принципе невозможно на уровне пользователя скорректировать нормы прямых затрат, то нельзя ли произвести корректировку косвенных затрат? Это позволило бы приблизить результаты применения УПВС к современной реальности.

Приведем формулу восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) ОКС, оцениваемого в настоящее время на основе УПВС-69:

С69СТР = С69уд × VСТР × Кi × И84/69 × ИД. О./84 ×(1+ ДКЗ) , (1)

где С69уд – удельный показатель восстановительной стоимости в ценах 1969 г., руб./м3;

VСТР – строительный объем объекта оценки, м3;

Кi — поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения характеристик объекта

оценки от аналога в УПВС (общая и технические части сборников УПВС); б/р

И84/69 – индекс пересчета стоимости 1969 года в цены 1984 года, б/р;

Читайте также:  Каковы достоинства трехфазной системы переменного тока в отличие от однофазного переменного тока

ИД. О./84 — индекс пересчета стоимости 1984 года в цены на дату оценки (д. о.), б/р;

ДКЗ — дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые
в современных рыночных условиях строительства.

В основном, ДКЗ — это новые, появившиеся в условиях рыночной экономики прочие затраты, которые частично вошли в главы 1, 9 и 12 сводного сметного расчета (МДС 81-35.2004, приложение 8): плата за землю при изъятии участков; плата за аренду земельного участка в период проектирования и строительства; затраты на страхование строительных рисков; затраты на организацию и проведение подрядных торгов; затраты на экспертизу предпроектной и проектной документации и др. Поскольку нормативы на прочие затраты отсутствуют, совокупная величина дополнительных затрат в формуле (1) принимается оценщиками в осторожном размере 5-10% от стоимости строительства без какого-либо обоснования.

Рассмотрим структуру удельного показателя УПВС-69:

С69уд =ПЗ69+НР69+СП69+ПрЗ69 = ПЗ69× (1+ Н69нр/100)× (1+ Н69сп/100)× (1+ Н69пр/100) (2)

где ПЗ69, НР69, СП69, ПрЗ69– прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль,

прочие работы и затраты в ценах на 01.01.1969 г., руб.;

Н69нр, Н69сп, Н69пр — нормы накладных расходов, сметной прибыли, усредненная

величина прочих затрат в показателе УПВС-69, %.

Формула (2) говорит о мультипликативной структуре стоимости строительства в 1969 г.:

накладные расходы – в % от ПЗ, сметная прибыль – в % от (ПЗ+НР), прочие затраты — в % от (ПЗ+НР+СП).

Формула стоимости строительства (воспроизводства) ОКС на основе применения укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС-2000), по своей структуре аналогична формуле (1):

ССТР = Суд × VСТР × Кi × ИД. О./2000 , (3)

где Суд – удельный показатель стоимости строительства в ценах 2000 г., руб./м3;

VСТР – строительный объем объекта оценки, м3 ;

Кi — поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения характеристик объекта

оценки от аналога в УПСС-2000, б/р (см. общую и технические части УПСС);

ИД. О./2000 — индекс пересчета стоимости 2000 года в цены на дату оценки (д. о.), б/р;.

Рассмотрим структуру удельного показателя УПСС-2000:

Суд =ПЗ+НР+СП+ПрЗ = ПЗ× (1+ ФОТ× (Ннр+Нсп)/100))×(1+ Нпр/100) (4)

где ПЗ, НР, СП, ПрЗ– прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль,

прочие работы и затраты в ценах на 01.01.2000 г., руб.;

Ннр, Нсп, Нпр — нормы накладных расходов, сметной прибыли и усредненная

Получить полный текст Подготовиться к ЕГЭ Найти работу Пройти курс Упражнения и тренировки для детей

величина прочих затрат в показателях УПСС-2000, %.:

ФОТ — удельный вес фонда оплаты труда рабочих (строителей и машинистов)

в составе прямых затрат 2000 г., %..

В формуле (4) структура стоимости, отличается от структуры стоимости в 1969 г.: накладные расходы – в % от ФОТ, сметная прибыль – в % от ФОТ, прочие затраты — в % от (ПЗ+НР+СП).

При сопоставлении формул (2) и (4) просматривается возможность корректировки показателя стоимости УПВС-69 путем замены устаревших сметных нормативов накладных расходов, сметной прибыли и прочих затрат (подчеркнуты в формуле (2)) на современные сметные нормативы (подчеркнуты в формуле (4)).

Корректирующий коэффициент можно при этом представить в следующем виде (деление норма на 100 опущено):

В связи с повышением с 01.01.2011 максимальной ставки единого социального налога (ЕСН) до 34%, все нормы накладных расходов с 2011 года применяются с коэффициентом 0,85, а нормы сметной прибыли — с коэффициентом 0,8 (письмо Минрегиона РФ -КК/08). При этом формула корректирующего коэффициента приобретает следующий вид:

На основе формул (5) и (6) построена таблица 1 дополнительных косвенных затрат для различных видов строительства и периодов строительства

Читайте также:  Заряд емкости стабильным током

Источник

Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м 3 строительного объема для различных типов зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1) По данным сборникам УПВС, подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

· назначение здания (производственное).

· общая форма: этажность, наличие подвалов и др.

· характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования:

Основные строительные конструкции

Элемент Тип конструкций
Фундаменты Железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые.
Стены Кирпичные или железобетонные панели.
Перекрытия Железобетонные.
Кровля Рулонная
Предусмотрены отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение.
Группа капитальности — 2

· Расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м 3

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

V=150*36*16= 86400 (м 3 )

2) Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С69 таб. , руб./м 3 ) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки. Восстановительная стоимость 1 м 3 здания 9,4 руб. в ценах 1969г.

3) Производится корректировка единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличия объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

где Кi – поправочные коэффициенты на следующие признаки:

· различие в группе капитальности здания – аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

· расхождение в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий:

1. Если этажность оцениваемого объекта больше аналога по УПВС, то применять поправочный коэффициент 0,95.

2. Если объем оцениваемого объекта отличается от объема объекта-аналога менее чем на 20%, то поправочный коэффициент К не применяется.

3. Если у оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, то к табличному показателю восстановительной стоимости применять поправочный коэффициент 1,03.

4) Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. (ВС69).

где V – расчетный объем здания, м 3 ;

С69 – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м 3 .

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

ВС69 = 9,2*86400 =794880 (руб.)

5) Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

где – индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г.;

– индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию.

. – ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства.

— коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г. =8% или 1,08

– коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя.

Источник